《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的意见》公开征求意见的说明
为妥善解决我县城镇房屋权属登记中的遗留问题，保障房屋权利人的合法权益，推动全县房地产业健康持续发展，县政府组织相关部门起草了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的意见》。现公开征求社会各界意见，有关单位和社会各界人士可以通过以下两种方式提出意见：
一是通过信函方式将意见邮寄至：东平县龙山大街019号东平县人民政府办公室（邮编271500），并在信封上注明“征求意见”字样。
二是通过电子邮件方式将意见发送至：dpxdys@126.com。
征求意见截止时间为2020年6月5日。
联系人：刘德见 0538-2878016，2821605（传真）
附件：关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的意见（征求意见稿）
东平县人民政府办公室
2020年5月25日
东平县人民政府
关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的意见
（征求意见稿）
各乡、镇人民政府，街道办事处，县政府各部门、各单位：
为妥善解决我县城镇房屋权属登记中的遗留问题，保障房屋权利人的合法权益，推动全县房地产业健康持续发展，维护社会和谐稳定，制定本意见。
一、适用范围和条件
适用于本意见的城镇居民住房产权历史遗留问题的项目（以下简称“项目”），应同时满足以下条件：
1.2015年6月30日前在城镇规划范围内建成并投入使用的房屋；
2.经县人民政府认定不予拆除或没收的；
3.土地、房屋权属无争议的；
4.“小产权房”不适用本意见。
二、化解政策和措施
（一）明确完善项目相关手续的主体
1.项目建设单位存在的，由建设单位作为责任主体申办完善项目产权相关手续和不动产首次登记。
2.项目建设单位已灭失，有联建单位的，由联建单位作为代办单位；有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办单位；建设单位已灭失且无归属主管部门的，由县政府指定主管部门或街道办事处、社区委员会、物业公司等机构作为代办单位，申办完善项目产权相关手续和不动产首次登记。
（二）完善用地手续
3.对未办理用地手续的项目，参照当时的交易价格、周边土地价格以及当时的基准地价，委托第三方机构评估确定土地出让金，评估报告不再备案和上传信息，按照县国有建设用地使用权出让定价小组确定的价格缴纳出让金，签订出让合同，由县政府审批确认。评估基准日、出让期限按开发建设单位提供的合法的最早用地时间证明材料确定。
4.对以出让方式取得土地使用权的住宅小区，有改变土地用途的、超容积率的情况，可参照当时的交易价格、周边的价格以及当时的基准地价，委托第三方机构分别评估确定土地出让金、楼面地价，评估报告不再备案和上传信息，均按照县国有建设用地使用权出让定价小组确定的价格缴纳出让金差额，签订出让合同，不再办理土地审批手续。
5.开发建设单位已不存在的，由所在小区业主代表签字出具证明后，按划拨用地为业主办理不动产登记。对于已购公有住房，有售房单位的，由售房单位出具处理意见；没有售房单位的，由县政府指定部门提出处理意见，依据出具的意见办理不动产登记。
在住房转让交易时，以房屋转让计税价格的1%缴纳土地出让金后，按国有出让土地使用权办理不动产登记。土地出让年期，从同一宗地内第一套房屋上市交易之日起计算。
6. 2008年1月1日前在合法使用的国有土地上建成的，可持房屋竣工“具结书”或委托已在本地备案的第三方机构出具的安全鉴定报告（建筑面积超300平方米的），直接申请办理不动产初始登记。在转让交易时，以房屋转让计税价格的1%缴纳土地出让金。土地出让年期，从同一宗地内第一套房屋上市交易之日起计算。
7. 2011年1月1日以后建设的，经规划主管部门对工程竣工规划验收合格后，结合相关规定办理土地核验手续。
8.2000年12月31日前在城镇国有土地上建成，无土地权属来源资料的，经县政府批准后可按国有划拨用地办理不动产登记。
9.对于使用本经济组织存量建设用地建成的城中村项目，经县政府批准后可办理不动产登记。
（三）完善建设工程规划手续
10.对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出规划许可范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的，按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件，在不影响结构安全和居住功能前提下，由规划主管部门先行办理规划验收，同时将违法建设情况移交执法部门进行处罚、责任部门追缴相关费用。无法确定责任主体的由县政府作出具体处理意见。
11.历史遗留问题小区按现状进行规划核实，对小区内业主的违建，实行规划核实与查处分离，对绿地率、停车位、建筑间距、建筑退距、建筑高度、地下车库、配套公建等规划指标不满足要求的，按现状先行办理首次登记。
12.没有规划条件的，由规划主管部门进行规划核测，按现状推算出容积率，报领导小组办公室予以确认，不再补发规划条件，不再补发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程竣工规划核实合格证》等证书。
（四）妥善处理施工许可问题
13.列入历史遗留问题的项目，不再办理施工许可。
（五）完善工程竣工手续和消防手续
14.因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位或实际控制人委托已在本地备案的第三方机构进行工程质量安全鉴定；需要进行实体质量检测的，应当由已在本地备案的第三方机构进行检测。满足结构安全和使用功能要求的，可以作为办理房屋权属登记条件。
15.没有进行消防验收的，应依照开发项目开工建设时法律法规进行验收。不具备验收条件的，可以委托有法定资质的工程设计、施工单位或消防技术服务机构按照房屋建设时的消防技术标准，对房屋现状进行消防安全评估，评估合格的，做为房屋权属登记条件。
16.未进行节能认定的，由主管部门根据建设时期图审的施工图纸进行审查认定，符合要求的给予节能认定。对于未按施工图纸施工、施工资料、节能材料检测资料缺失的应整改、完善，无法落实的可委托已在本地备案的第三方机构进行鉴定，经鉴定无质量隐患符合节能要求的，鉴定报告可以作为办理房屋权属登记的条件。2013年3月1日前建成并投入使用的建设项目不再进行节能认定。
（五）妥善处理税费问题
17.人民法院、仲裁委员会已经出具土地、房屋权属转移生效法律文书，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理纳税申报。
18.由于项目建设单位已办理税务注销登记或被税务机关列为非正常户等原因，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持购房合同、收据或具有资质的第三方机构出具的评估报告等佐证材料办理纳税申报。
（六）妥善办理不动产登记
19.相关职能部门对项目出具验收合格的意见，报领导小组办公室汇总后，出具准予办理不动产登记意见。
20.房屋所有权多次转移、但未同步办理土地使用权转移的，经调查核实，对转移链条清晰且相继取得房屋所有权证书、转让合同无特殊约定的，可由现房屋所有权证书记载的权利人申请，经公告无异议后，注销原土地使用权证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。
21.符合首次登记条件但项目责任主体灭失的，购房人可凭购房合同等权属来源证明和未登记原因说明申请登记。不动产登记机构受理申请后，将有关情况在其门户网站以及不动产所在地等指定场所予以公告，公告三个月期满无异议的，予以登记。
22.土地和房屋产权证书记载用途不一致的，按照原证书记载用途分别注明，直接办理不动产登记，未经批准不得改变已登记的用途。
三、其他情况的处理
23.建设项目属县委、县政府重点工程的，在补办相关手续时按县委、县政府当时的项目批文、立项、会议纪要、领导批示等文件为依据办理。县政府以会议纪要等形式对房屋权属登记做出明确处理意见的，仍按当时的处理意见办理。
24.因建设项目违规违法，相关部门单位依法进行查处，予以处罚或者追缴，不影响房屋权利人或购房人各项手续的办理。在办理各项手续时，领导小组办公室应将处罚或者追缴情况书面告知相关部门及当事人。
25.对于个别开发项目，已有土地、规划、施工等主要登记要件，开发企业已不存在或虽然存在，但出现了重大问题，名存实亡，无法再继续办理验收手续的，或者建设单位问题比较复杂，在短时间内不能补齐全部手续的，可先行为购房群众办理房屋权属登记，然后相关部门单位再依法依规追究开发企业的责任，追补有关手续，追缴应缴税费。
26.建立重大疑难遗留问题联合会审机制，在解决问题过程中，如遇重大疑难问题，按本意见不能妥善解决时，实行“一事一议”的方式，将遗留问题交领导小组办公室联合会审，根据会审结果形成会议纪要，各职能部门按照会议纪要要求办理。
四、办理时限
本意见自2020年 月 日起施行，有效期至2022年 月 日。
五、工作要求
（一）加强领导，夯实保障。县里成立由县政府主要领导任组长、分管领导任副组长，县直有关部门单位和东平街道办事处主要负责人为成员的县化解城镇居民住房产权历史遗留问题工作领导小组，负责研究解决房屋权属登记重大疑难问题，确定相关政策，统筹协调各成员单位落实各项工作任务。领导小组下设办公室，负责具体工作的协调推动。
（二）密切配合，合力攻坚。各有关部门单位要按照“谁主管、谁负责”的原则，认真履职，敢于担当，协作配合，积极推动历史遗留问题妥善解决。对于不认真履职、工作被动、推诿扯皮等造成严重影响的部门和个人，要进行严肃问责。
（三）认真履职，严格监管。各主管部门要加强对开发、建设单位违法违规行为的查处，责令其限期补办有关手续、补缴相关规费，并依法予以行政处罚。同时，在今后的工作中，要切实加强行业监管，严格对在建、新建、扩建房屋的审查把关、跟踪管理，严厉查处违法行为，坚决杜绝产生新的遗留问题。
